Blogi
Ensiasuntolainojen määrä kasvoi selvästi veromuutoksen vetämänä
Asuntomarkkinat ovat reagoineet voimakkaasti korkojen poikkeuksellisen nopeaan nousuun. Asuntojen hinnat olivat helmikuussa noin 11 prosenttia matalammalla kuin kesäkuun 2022 huipussa. Myös asuntokauppojen lukumäärä on pudonnut selvästi. Asuntokaupan hyytyminen näkyy pankkien lainatiskeillä: uusien asuntolainojen nostot olivat vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä matalimmalla tasolla sitten vuoden 2015 ensimmäisen neljänneksen.
Viime vuoden lopulla nähtiin kuitenkin poikkeuksellinen pyrähdys. Syksyllä 2023 hallitus esitti muutoksia varainsiirtoveroihin. Yksi muutoksista oli ensiasunnon ostajien varainsiirtoverovapauden poistaminen, joka tuli voimaan tämän vuoden alussa.
Muutos kannusti ensiasunnonostajia sankoin joukoin pankkien lainatiskeille ennen vuoden vaihtumista. Joulukuussa 2023 uusia ensiasuntolainoja nostettiin noin 609 miljoonan euron edestä (kuvio 1).Tämä ja sitä seuraavat muut artikkelin tiedot perustuvat Finanssivalvonnan neljännesvuosittain luottolaitoksilta keräämään aineistoon myönnettyjen uusien asuntolainojen ehdoista (nk. luototussuhderaportointi) sekä noin vuoden välein toteutettavaan erillistiedonkeruuseen, jossa luototussuhderaportointia täydennetään laina- ja asiakaskohtaisilla tiedoilla. Kirjoittamishetkellä uusin saatavilla oleva tieto koski joulukuuta 2023. Asunnonvaihtoon taikka sijoituskäyttöön tulevissa uusissa asuntolainoissa ei havaittu varsinaista piristymistä. Ensiasuntolainojen suhteellinen osuus kaikista uusista asuntolainoista kasvoikin viime vuoden lopussa jopa 44 prosenttiin.
Uusien asuntolainojen marginaalit ovat pysyneet matalina niin ensiasuntolainoissa kuin muissakin lainoissa. Lainamäärillä painotettu keskimääräinen marginaali oli vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä ensiasuntolainoissa 0,52, asunnonvaihtolainoissa 0,56 ja sijoituslainoissa 0,75 prosenttia.
Muut uusien asuntolainojen ehdot ovat kuitenkin eläneet muuttuneessa korkoympäristössä. Lyhyet korkosidonnaisuudet kasvattivat suosiota merkittävästi vuonna 2023. Vaihtuvakorkoisista lainoista kuuden kuukauden tai lyhyempien viitekorkojen osuus oli noin 45 prosenttia vuonna 2023, kun vielä vuotta aikaisemmin osuus oli vain noin 8 prosenttia. Ensiasuntolainoissa yli kuuden kuukauden viitekorot olivat hieman yleisempiä kuin asunnonvaihto- tai sijoituslainoissa. Korkosuojauksien suosio hiipui selvästi (kuvio 2), mikä johtuu todennäköisesti korkosuojien kallistumisesta ja markkinatoimijoiden odotuksista korkojen jyrkimmän nousuvaiheen olevan jo takana.
Kotitalouksien velkaantuneisuus kääntynyt laskuun
Lainojen kallistuminen käänsi pitkään nousu-uralla olleen kotitalouksien velkaantumiskehityksen. Uusien asuntolainojen koot suhteessa velallisten tuloihin (nk. laina-tulosuhteet) lähtivät selvään laskuun vuoden 2022 aikana (kuvio 3). Keskimäärin uusi asuntolaina oli vuonna 2023 noin kolme ja puolikertainen suhteessa velallisen vuosittaisiin tuloihin, kun vuonna 2021 uusi asuntolaina oli keskimäärin vielä noin nelinkertainen vuosittaisiin tuloihin nähden.Keskimääräiset luvut viittaavat nostetun asuntolainan määrällä painotettuihin laina-tulosuhteiden mediaaniin. Hieman tarkemmin sanottuna: keskimäärin uusi asuntolainaeuro lainattiin vuonna 2023 ulos 357 prosentin laina-tulosuhteella, kun vuonna 2021 vastaava luku oli 401 %. Velkaantumisen maltillistumista korkojen äkillisen nousun jälkeen on havaittavissa myös nk. velka-tulosuhteessa, eli asiakkaiden kokonaisvelkojen ja tulojen suhteessa.
Uusien asuntolainojen koon pienentyminen ei kuitenkaan riittänyt kompensoimaan korkojen noususta koituvaa rasitusta, vaan uusista asuntolainoista koituvat hoitomenot suhteessa tuloihin kasvoivat edelleen. Keskimääräinen uudesta asuntolainasta koitunut lainanhoitomeno vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä oli noin 24 prosenttia vuosittaisista tuloista.Keskimääräinen luku tarkoittaa lainanhoitomenojen ja vuosittaisten tulojen asuntolainapainotettua mediaania.
Asuntomarkkinoiden tilanne yhä haastava
Asuntomarkkinoiden piristyminen veromuutoksen ajamana jäi uusimpien tietojen valossa lyhytaikaiseksi. Kuluttajien epävarmuus on yhä suurta ja talouden alasuuntaiset riskit ovat koholla. Asuntomarkkinoiden taantuma voi jatkua, jos korot pysyvät korkealla odotettua pidempään ja Suomen talouden taantuma syvenee. Rahoitusvakauteen kohdistuvat riskit voivat myös kasvaa, jos asuntomarkkinoiden jumiutuminen jatkuu vielä ensi vuoteen tai pidemmälle.