Hanna Putkuri

Koronapandemia saattaa kärjistää Pohjoismaiden asuntomarkkinoilla pitkään kehittyneitä haavoittuvuuksia. Asuntomarkkinoiden häiriöt voivat kasvattaa pankkien luottoriskejä ja vaikeuttaa niiden varainhankintaa.

Vuonna 2016 Euroopan järjestelmäriskikomitea varoitti Suomea asuntomarkkinoihin liittyvistä haavoittuvuuksista. Varoitus on yhä aiheellinen.

Mitä enemmän kotitaloudet velkaantuvat noususuhdanteessa, sitä alttiimpia ne ovat vähentämään kulutusta, kun talouden kasvu alkaa hidastua.

Asuntovelat ovat kasvaneet sekä euromääräisesti että suhteessa tuloihin etenkin kasvukeskuksissa, missä asunnot ovat kalliimpia ja kysytympiä kuin muualla.

Kun velkaantuneet kotitaloudet supistavat kulutustaan laskusuhdanteessa, lisääntyvät myös yritysten talousvaikeudet.

Ruotsin asuntomarkkinariskien laajamittaisella toteutumisella voisi olla tuntuvia vaikutuksia muissakin Pohjoismaissa.

Taloyhtiölainojen kasvua ovat viime vuosina vauhdittaneet sekä uusien kerrostaloasuntojen vilkas rakentaminen että korjausrakentamisen lisääntyminen asuntokannan ikääntymisen myötä.

Kotitaloudet ovat Suomessa ja Ruotsissa ennätyksellisen velkaantuneita tuloihinsa nähden.

Euroopan järjestelmäriskikomitea varoitti Suomea ja seitsemää muuta maata niiden asuntomarkkinoihin liittyvistä keskipitkän aikavälin haavoittuvuuksista.

Suomessa pankkien tärkeimpään tuottolähteeseen, korkokatteeseen, kohdistuu nyt paineita useasta suunnasta.

Asuntomarkkinoiden uhkakuvien toteutuminen lisäisi samanaikaisesti luotonannon ja sijoitustoiminnan tappioita sekä kallistaisi varainhankintaa.

Suomessa asuntolainojen määrä on suuri pankkien muuhun lainanantoon ja pankeilta vaadittuihin omiin varoihin verrattuna. Haavoittuvuutta lisäävät myös kotitalouksien velkaantuneisuus ja varallisuuden painottuminen asunto-omaisuuteen.

Lainojen keskikoon kasvu ja maksuaikojen pidentyminen ovat pysyvästi lisänneet kotitalouksien haavoittuvuutta. Viime vuosina velkakehitys on tasaantunut.

Asuntovelat keskittyvät pääkaupunkiseudulle ja muihin kasvukeskuksiin, joissa asunnot ovat kalliimpia. Suuri osa lainasta painaa pienen joukon harteilla.

Sääntelyn vaikutusta lainamarginaalien kasvuun on liioiteltu. Vaikutus on voimakkain suuririskisissä lainoissa.